陜西省城市房地產(chǎn)市場管理條例

（陜西省八屆人大常委會第十五次會議通過）

第一章   總   則

第一條 為發(fā)展城市房地產(chǎn)市場，加強房地產(chǎn)市場管理，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃、房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，實施房地產(chǎn)市場管理，必須遵守本條例。
第三條 從事房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃、房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)，遵循自愿、公平、誠實信用的原則，不得損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權(quán)益。
第四條 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，必須依法取得或變更土地使用權(quán)，繳納土地使用權(quán)出讓金或其他土地收益。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓、抵押、出租房地產(chǎn)時，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。
第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
第六條 省建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照職權(quán)劃分，管理本省行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)工作。
市(地區(qū))、縣(市)建設(shè)行政主管部門或房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場。土地管理部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)的出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的權(quán)屬管理和監(jiān)督檢查。
　

第二章    房地產(chǎn)開發(fā)

　
 
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。并在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到建設(shè)行政主管部門備案，到當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門辦理稅務(wù)登記。建設(shè)行政主管部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行審查，頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。對不符合條件的，提請工商行政管理部門處理。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、年度用地計劃和市場需求確定，并經(jīng)批準(zhǔn)立項。
第九條 建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門提出《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》，并載明以下內(nèi)容：
(一)項目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
(二)規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計要求；
(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求；
(四)基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
(五)項目拆遷補償安置要求；
(六)項目經(jīng)營方式；
(七)其他。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目通過招標(biāo)確定開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)，在建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)下進(jìn)行。
參加房地產(chǎn)開發(fā)項目投標(biāo)的企業(yè)應(yīng)具備下列條件：
(一)持有工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；
(二)具有占投標(biāo)項目總投資百分之二十五以上的自有資金；
(三)具有同投標(biāo)項目相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目后，應(yīng)持有關(guān)文件到有關(guān)行政主管部門申請領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，方可開工。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)應(yīng)執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》，勘察、設(shè)計、施工應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)，符合國家有關(guān)設(shè)計、施工的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請驗收。建設(shè)行政主管部門在收到申請三十日內(nèi)組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗收，驗收合格后方可交付使用。

　
 
第三章     房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　
 
第十四條 房地產(chǎn)權(quán)利人可以通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的除外。下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：
(一)以房地產(chǎn)作價入股，與他人成立企業(yè)法人的；
(二)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的；
(三)因企業(yè)被收購、兼并、合并、分立，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)給新權(quán)利人的；
(四)以房地產(chǎn)抵債的。
第十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件。
第十六條 通過住房制度改革和享受國家優(yōu)惠政策購買的房屋、單位補貼購買的房屋轉(zhuǎn)讓時，按國家和省人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 出售房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)的其他共有人、房屋承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利，共有人有優(yōu)先于承租人購買的權(quán)利。轉(zhuǎn)讓共同共有的房地產(chǎn)須有全體共有人同意的文書。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房現(xiàn)房，須持下列文件向縣級以上房產(chǎn)管理部門辦理銷售登記，經(jīng)審核取得《商品房銷售許可證》后方可銷售：
(一)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；
(二)建設(shè)項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和竣工驗收文件；
(三)商品房銷售方案和物業(yè)管理措施；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的條件，并持下列文件向縣級以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，經(jīng)審核取得《商品房預(yù)售許可證》，并向土地管理部門登記備案后，方可預(yù)售：
(一)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；
(二)建設(shè)項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等證件；
(三)工程施工進(jìn)度計劃；
(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上的證明；
(五)商品房預(yù)售方案和交付使用后的物業(yè)管理措施。
第二十條 向境外企業(yè)、組織和個人銷售商品房現(xiàn)房或預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)說明外銷比例，并持有關(guān)部門允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件，申請《商品房外銷許可證》。
第二十一條 房產(chǎn)管理部門在接到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、預(yù)售商品房的申請后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘。符合規(guī)定的，應(yīng)在接到申請后的十五日內(nèi)核發(fā)《商品房銷售許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或《商品房外銷許可證》。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房應(yīng)公開展示《商品房銷售許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或《商品房外銷許可證》，售房說明書、設(shè)計圖紙、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及房屋銷售價格。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按銷售、預(yù)售合同規(guī)定的條件向購買人交付商品房，違反合同規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。已預(yù)售的商品房在建筑工程實施中確需變更設(shè)計的，變更設(shè)計后的標(biāo)準(zhǔn)不得低于房地產(chǎn)預(yù)售合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)。因結(jié)構(gòu)變更或增加成本需變更房地產(chǎn)價格的，應(yīng)當(dāng)與預(yù)購人協(xié)商一致。
第二十四條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并載明下列主要內(nèi)容：
(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；
(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；
(三)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；
(四)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；
(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；
(六)成交價格及支付方式；
(七)房地產(chǎn)交付使用的時間；
(八)違約責(zé)任；
(九)雙方約定的其他事項。
第二十五條 實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實申報成交價格，不得瞞報。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù)，成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。
第二十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后三十日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)變更登記，領(lǐng)取權(quán)屬證書。
　

 
第四章     房地產(chǎn)抵押

　
 
第二十七條 房地產(chǎn)權(quán)利人可以依法將其房地產(chǎn)抵押。法律、法規(guī)禁止抵押的除外。
同一房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)之和不得超過該房地產(chǎn)評估現(xiàn)值。
第二十八條 抵押房地產(chǎn)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，抵押合同簽訂后二十日內(nèi)持有關(guān)證件到房產(chǎn)管理部門、土地管理部門申請抵押登記。抵押合同自登記之日起生效。
第二十九條 抵押人以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
第三十條 房地產(chǎn)抵押期間，抵押人未取得抵押權(quán)人的書面同意，不得將已抵押的房屋轉(zhuǎn)讓或者翻建、改建、擴建、改變用途。
第三十一條 房地產(chǎn)抵押期間，因國家建設(shè)需要拆除、占用抵押的房地產(chǎn)的，應(yīng)先由抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)�；蛘咔鍍攤鶆�(wù)。
第三十二條 抵押期滿，抵押權(quán)人的債務(wù)未得到清償?shù)模�抵押�?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣所得的價款清償債務(wù)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)的，按照抵押登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。
第三十三條 房地產(chǎn)抵押期滿，債務(wù)清償完畢，抵押合同即告終結(jié)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理抵押注銷手續(xù)。

　
 
第五章     房屋租賃

　
 
第三十四條 公民、法人或其他組織對其所有的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。
下列房屋不得出租：
(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的；
(二)共同共有房屋未取得其他共有人同意的；
(三)有所有權(quán)、使用權(quán)或者租賃糾紛的；
(四)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
(五)已抵押未取得抵押權(quán)人同意的；
(六)法律、法規(guī)規(guī)定不能出租的其他情形。住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府有關(guān)租賃的規(guī)定。
第三十五條 房屋租賃，應(yīng)當(dāng)簽訂書面租憑合同，并載明下列主要內(nèi)容：
(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；
(二)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；
(三)租賃用途；
(四)租賃期限；
(五)租金及交付方式；
(六)房屋修繕責(zé)任；
(七)轉(zhuǎn)租的約定；
(八)變更和解除合同的條件；
(九)違約責(zé)任；
(十)雙方約定的其他事項。
第三十六條 簽訂、變更房屋租賃合同的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣房產(chǎn)管理部門登記備案，申請領(lǐng)取或變更《房屋租賃證》。
第三十七條 承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并按合同規(guī)定使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴建。確需拆改、擴建的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。
第三十八條 經(jīng)出租人同意，承租人將租賃房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租的，應(yīng)向市、縣房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
第三十九條 出租人轉(zhuǎn)讓租賃期限未滿的房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面通知承租人。如受讓方為非承租人，出租人應(yīng)當(dāng)告知受讓方出租事宜，原租賃合同繼續(xù)有效。
第四十條 房屋出租應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交納稅費。房屋租賃合同期滿或提前終止時，當(dāng)事人應(yīng)到原登記的部門辦理租賃注銷手續(xù)。
　

第六章      房地產(chǎn)中介服務(wù)

　
 
第四十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指為房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃提供咨詢、信息、代理、經(jīng)紀(jì)、評估等服務(wù)的行為。
第四十二條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定的條件，并向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
第四十三條 房地產(chǎn)交易服務(wù)機構(gòu)和咨詢、信息服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)為用戶及時提供各類信息，幫助用戶分析房地產(chǎn)市場情況，為用戶決策提供服務(wù)。房地產(chǎn)交易服務(wù)機構(gòu)也可以受主管部門的委托，辦理過戶登記、代收稅費。
第四十四條 房地產(chǎn)廣告必須內(nèi)容真實，并經(jīng)房產(chǎn)和土地管理部門審查，依法辦理有關(guān)手續(xù)后，方可發(fā)布。
第四十五條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，取得縣級以上房產(chǎn)管理部門會同工商行政管理部門頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人資格證書，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照或加入一個房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，方可進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動。
第四十六條 實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)的價格評估，由雙方當(dāng)事人協(xié)商選擇評估機構(gòu)。房地產(chǎn)價格評估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格進(jìn)行。
第四十七條 實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價格評估人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，按國家有關(guān)規(guī)定，取得估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并辦理注冊登記手續(xù)。房地產(chǎn)價格評估人員同評估當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。
第四十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)按規(guī)定收取中介服務(wù)費，并依法向國家繳納稅費。

第七章    法律責(zé)任

 
第四十九條 違反本條例第七條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或超資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)的，由縣級以上建設(shè)行政主管部門責(zé)令停止開發(fā)，并可處以項目總投資百分之一以下的罰款。
第五十條 違反本條例第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未經(jīng)驗收或驗收不合格的項目擅自交付使用的，由縣級以上建設(shè)行政主管部門責(zé)令停止使用，并可處以建筑工程造價百分之一至百分之三的罰款。
第五十一條 違反本條例第十五條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，分別由縣級以上房產(chǎn)管理部門、土地管理部門責(zé)令改正或補辦登記手續(xù)，沒收違法所得，并可分別處以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)價款百分之一至百分之五的罰款。
第五十二條 違反本條例第十八條、第十九條、第二十條規(guī)定，未取得《商品房銷售許可證》或者《商品房預(yù)售許可證》、《商品房外銷許可證》，擅自銷售或預(yù)售商品房的，由縣級以上房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止銷售活動，補辦許可證，并可處以銷售價款百分之三至百分之十的罰款。
第五十三條 違反本條例第二十五條規(guī)定，不申報或瞞報房地產(chǎn)成交價格的，分別由縣級以上房產(chǎn)管理部門、土地管理部門責(zé)令申報，并可分別處以二千元至二萬元的罰款。
第五十四條 違反本條例第二十八條規(guī)定，不辦理抵押登記的，分別由縣級以上房產(chǎn)管理部門、土地管理部門責(zé)令補辦登記手續(xù)，并可分別處以抵押的房屋價款和土地使用權(quán)價款百分之一至百分之五的罰款。
第五十五條 違反本條例第三十四條第二款規(guī)定出租房屋的，責(zé)令改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。
第五十六條 違反本條例第三十六條、第四十條規(guī)定，租賃房屋不履行登記、注銷手續(xù)的，處以租金百分之十至百分之三十的罰款。
第五十七條 違反本條例第四十五條、第四十七條規(guī)定，未取得資格證書進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或價格評估活動的，由縣級以上房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止活動，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。
第五十八條 房產(chǎn)、土地管理人員執(zhí)行行政處罰必須出示省人民政府頒發(fā)的執(zhí)法證件，罰沒款必須出具省財政部門統(tǒng)一印制的收據(jù)，并上交同級財政。
第五十九條 當(dāng)事人對行政處罰不服的，可在接到處罰決定通知書之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定的上一級機關(guān)申請復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定通知書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，作出處罰決定的機關(guān)可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第六十條 違反本條例有關(guān)工商管理、廣告、物價、稅收等規(guī)定的，由有關(guān)主管部門依法處理。
第六十一條 妨礙房產(chǎn)、土地管理人員執(zhí)行公務(wù)，擾亂房地產(chǎn)交易場所秩序的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第六十二條 房產(chǎn)管理部門、土地管理部門不履行、拖延履行法定職責(zé)或者侵犯公民、法人和其他組織合法權(quán)益的，當(dāng)事人可以依法提起訴訟并要求賠償。房產(chǎn)、土地管理人員，濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂的，由所在單位或上級主管部門給予行政處分；給當(dāng)事人造成損失的，依法予以賠償；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第八章    附  則

 
第六十三條 本條例實施中的具體應(yīng)用問題由省人民政府負(fù)責(zé)解釋。
第六十四條 本條例自公布之日起施行。